マイホームを建てるには土地が必要ですが、多くの人は家を建てられるような土地は持ってません。
土地も探して購入しなきゃいけなんです。
でも、土地を購入するまでっていろんな手続きがあります。
今まで人生で一番大きい買い物といえば車くらいなんで、大金が必要になる土地の購入ってドキドキしますよね。
手続きも車購入よりも複雑で多いんです。
ネットで調べると手続きの流れなんかが分かるんですけど、淡々とした説明文で当日のイメージはまったくわかりません。
できれば手続きの流れだけじゃなくて、当日はどんな雰囲気で行われるかしってれば少しは不安が和らぎますよね。
そんなあなたのために、私の実体験をもとに当日の雰囲気もイメージできるように説明しましょう。
気になる土地を発見したらすぐに不動産屋へ連絡
建築メーカーを決めてから土地探すから、土地探しは全てメーカー担当任せの人も多いでしょう。
でも、担当任せじゃいつまでたっても土地が見つかりません。
自分でも探す努力が必要です。
（我が家も最終的に決めた土地は自力で見つけた場所でした。）
自分で探して気になる土地を発見できたら、すぐに不動産屋へ連絡しましょう！
「めんどくさいからハウスメーカーの営業に連絡してもらおう」、なんて思っちゃいけません。
土地探しは時間勝負なので、一分一秒が命取りになります。
我が家が購入した土地も不動産に連絡したあと、他の人から問い合わせがあったらしいです。
あなたが気にいるようないい土地はみんなが欲しがります。
不動産は怖いイメージがありますが、意外と優しいので自分ですぐに連絡しましょう。
私も怖いイメージがあってドキドキしらながら問い合わせをしたら、不動産屋は親戚のおっちゃんみたいでした。
電話した後に不動産屋に行くと、土地の状況や引き渡し可能日などを親切に教えてくれましたよ。
土地を他の人に取られないようキープするために買付証明書の提出をする
不動産屋に連絡しても安心できません。
土地をキープするには買付証明書（かいつけしょうめいしょ）を不動産屋に提出する必要があります。
買付証明書とは、不動産屋に対し「土地の購入を前向きに検討します」ってことを紙で意思表示するためのもの。
売買契約ではありませんので、買付証明の提出後にキャンセルすることも可能です。
我が家も不動産屋から買付証明書の提出を勧められました。
「先に問い合わせをもらってても、買付証明が出した人と優先的に交渉することになる。だから、本当に購入意思があるなら早めに出してもらった方がいいですよ。」
郵送の時間も惜しかったので、土地を問い合わせしてすぐに不動産屋に行き買付証明を出しました。
「午後には別な人が買付証明を出すことになってた。」と不動産屋に言われたので、ギリギリすべり込みセーフでした。
買付証明は郵送じゃ時間がかかるので不動産屋に直接行くか、FAXやメールですぐに提出しましょう。
買付証明書は印鑑は必要になりますが、契約行為じゃないので実印である必要はありません。
買付証明書を提出するだけならお金の支払いもありません。
提出するのは何も難しい手続きがないのですぐに終わります。
銀行の住宅ローン事前審査を受けて本当に土地が買えるかを確かめる
買付証明書提出後に必要なのは住宅ローンの事前審査。
正式な住宅ローンの審査は土地の売買契約後に行うんですが、銀行がいくらまでお金を貸してくれるか事前に確かめるのが事前審査です。
事前審査で自分たちが必要としてる金額の借り入れOKが出れば、本審査も事前審査と同じ金額でとおります。
売買契約後の本審査が終わったら銀行がお金を貸してくれなかった、なんてことはほとんどありません。
（事前審査から本審査の間に転職・退職した、借入額を増やす必要がでてきた。こういった事前審査と本審査で条件がちがうと住宅ローンが借りられなくなる場合もあるので要注意ですよ。）
そして、住宅ローンの事前審査が土地を買うときの最難関。
土地を見つけたけど、事前審査が通らなくて契約までできないってのがよくあるんです。
我が家が購入した近隣の土地は、購入希望の人が事前審査を合格できなくてなかなか買主が決まらなかったんです。
審査は厳しいですが、必要書類は少なくて手続きも簡単。
- 審査申し込み用紙
- 源泉徴収票
- 運転免許証の写し
- 健康保険証の写し
事前審査は銀行に本人が行く必要はないので、ハウスメーカーの担当が銀行に手続きしてくれます。
申し込み用紙は記入項目が多いですけど、メーカー担当が書き方を教えてくれるので心配ありません。
事前審査の結果は文書できますが、結果の通知も営業担当が銀行から持ってきてくれますよ。
土地の売買契約は重要事項の説明で時間がかかるけど頑張ろう
住宅ローンの事前審査が終わると、次は不動産屋との売買契約。
契約さえ終われば、土地を他の人にとられることはありません
買付証明の提出とちがって契約に必要なものはいくつかあります。
- 印鑑(認め印も可能)
- 手付け金
- 印紙代
- 運転免許証の写し
買付証明の提出は不動産屋のカウンターでしましたが、契約のときは奥の部屋にとおされました。
売買契約のときに大事なのが重要事項説明。
土地の売買を行うときは、売主から買主に対して土地に関する大事なこと（＝重要事項）を説明することになってるんです。
重要事項は家を建てるのにも影響するとっても大事なことです。
- 現在の土地所有者は誰か。
- セットバックは必要か。
- 水道は土地に引き込んであるか。
- 汚水は浄化槽か下水道か。
- 地盤改良は必要かどうか。
※セットバックとは→接している道路が４メートル未満の土地に家を建てる場合、道路の中心線から２メートル以上後退しないと家が建てられません。この後退することをセットバックといいます。だから、道路にするために自分の土地を削らなきゃいけないんです。
セットバックが必要だと、実際に使える土地は道路から後退した分だけ現状より小さくなります。
水道が引き込まれてない土地なら水道を引き込む費用が余計にかかります。
浄化槽や地盤改良が必要だとさらにお金がかかります。
重要事項の説明って長いし、難しい言葉が続くので疲れてきます。
だけど、しっかり確認しましょう。
ここで説明はされてるので、後から「セットバックや水道引き込みなどが必要だったなんて知らなかった」なんて主張することはできません。
重要事項の説明が終わると売買契約することになりますが、ここでも説明があります。
契約の際に手付金を支払いますが、もし住宅ローンの本審査に通らなかったときは契約解除となり、手付金は全額返還されることなどの契約に関する事項の説明があるんです。
通常であれば起こらないことですけど、万が一に備えた内容なので必ず確認しましょう。
重要事項説明と契約内容の説明、この2つの長い説明が終わると契約書に署名と捺印。
そして、手付金と印紙代を払って無事に契約完了となります。
（我が家はおよそ1,000万円の土地を購入しましたが、手付金は100万円でした。）
我が家の場合は土地の売買契約だけで2時間もかかりました。
長丁場にはなりますが、気を抜かずに最後までしっかり行いましょう。
書類の記入と提出物が多い住宅ローンの本審査申し込み
売買契約の後は住宅ローンの本申し込みになります。
本審査は事前審査とちがって、お金を借りるあなたが銀行に行く必要があります。
必要なものもすごく多い。
- 運転免許証
- 保険証
- 源泉徴収票
- 所得証明書
- 実印
- 印鑑証明書
- 住民票謄本
- 不動産売買契約書・重要事項説明書
- 土地に関する支払い済み領収書
- 返済用通帳
- 通帳届出印
（必要なものは銀行によっても変わるので、必ず銀行に確認してください。）
手続きも銀行のカウンターじゃなくて、普段は案内されないような別室で手続きを行います。
土地購入の手続きの中で、記入する書類の量がいちばん多い日です。
住宅ローン借り入れの際に金利の種類、がん保険特約をつけるかなども決めなきゃいけません。
※がん保険特約とは→がんと診断された場合に返済が免除になる特約です。がんの場合に住宅ローンを返さなくてすむのはいいですど、特約をつけると返済の利率が上昇します。そのため、我が家ではつけませんでした。
でも、手続きに不安を感じる必要ありません。
銀行で手続きを行いますが、ハウスメーカーの営業担当も同席してくれるんです。
今後の建築スケジュールなども銀行に聞かれますが、メーカー担当がテキパキと回答します。
記入がわからないときは銀行の担当者が丁寧に教えてくれます。
コーヒーや子どもにジュースを出されましたが、手続きは１時間以上かかっちゃいました。
お金を借りる契約＝金消契約（きんしょうけいやく）
住宅ローンの本申し込み後は金消契約（正式には金銭消費賃貸契約）が必要です。
住宅ローンの申し込みは審査をしてもらうための申し込みにすぎません。
この金消契約（きんしょうけいやく）が借り入れの正式な契約です。
必要なものは本審査に比べれば少ないです。
- 実印
- 返済用通帳
- 認印
- 運転免許証の写し
手続きは３０分くらいで、必要書類に記入していくだけ。
あっという間に終わりました。
やっと最後の手続き残金決済
住宅ローンの金消契約が終わると、手付金を除いた土地の代金を不動産屋に支払います。（＝残金決済）。
土地の残金決済は、不動産屋と司法書士、そして我が家の三者が銀行に集まって行いました。
銀行がお金の引き出しができないことから平日の手続きとなります。
流れとしては、次の通りです。
- 司法書士による登記必要書類の確認
- 不動産屋から改めて土地の面積等の確認と固定資産税の確認
- 司法書士へ支払う報酬の確認。
必要な書類やお金の確認が終わった後は実際の支払い手続きになります。
- 銀行から住宅ローンで借りたお金を自分の口座に振り込んでもらう。
- 住宅ローンで借りたお金を、自分の口座から不動産屋の口座へ土地残金と固定資産税を振り込む。
- 司法書士への報酬は自分口座から引き落として現金で支払う。
銀行側がお金を振り込んだり引き落としするのに待ち時間が長く、手続きすべて終わるのに１時間かかりました。
司法書士は真面目で近寄りがたい雰囲気の方なのかと思ってましたが、会ってみると優しいおじいちゃん。
不動産屋も司法書士も柔らかい方だったので、和やかな雰囲気の中すべて行われました。
さいごに
- 気になる土地を見つけたらすぐに不動産屋に連絡
- 他の人にとられないように買付証明書を出してキープ
- 銀行がお金を貸してくれるか事前審査でチェック
- 大事な説明がある土地の売買契約
- 土地の売買契約が終わったら住宅ローンの本審査
- 審査が終わったら住宅ローンの正式契約
- 残りの代金をすべて払って土地を手に入れる残金決済
土地の手続きは初めてのことで、すごく不安になります。
だけど、難しいことは何もありません。
記入の仕方や必要書類は丁寧に教えてもらえますから。
服装だってなんだっていいんです。
（ちなみに私は、すべての手続きで半袖短パンでした。）
それよりも、重要な契約の際に必ずある長〜い説明が大事。
説明されることばかりで疲れるんですが、必ずしっかり聞いて、わからない点は質問しましょう。
大事なことを聞き流して損するのは自分ですから。
自分の身は自分で守れるように、手続き内容に関する説明だけは頑張りましょう！
土地探しについてもっと知りたい方は、土地探しのすべてがわかる！不安をなくして満足できる家づくりをしようの記事もご覧ください。
